Il pagamento dei canoni di locazione commerciale al tempo del covid – Avv. Silvano Sacchi e Avv. Silvia Alessi

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In uno scenario emergenziale come quello che ci ha accompagnato in questi ultimi mesi a causa della diffusione del COVID-19, nel quale sono state emanate diverse disposizioni governative fortemente restrittive dell’iniziativa economica (di rilevanza è il D.L. 18/2020) è da ritenere del tutto lecito l’insorgere del dubbio circa il rapporto intercorrente tra provvedimenti governativi adottati e impossibilità all’adempimento contrattuale come, ad esempio, nel pagamento del canone di locazione.
In un contesto di “vuoto normativo” -considerando che l’unico riferimento è l’art. 91 del D.L. 18/2020 il quale non introduce alcun esonero automatico del conduttore dal pagamento dei canoni di locazione degli immobili commerciali, ma si limita ad imporre all’autorità giudiziaria di prendere atto della difficile situazione sanitaria- si sono sviluppate, in dottrina, tre diverse teorie.
Il ragionamento sotteso a ciascuna delle tesi elaborate ruota attorno all’interpretazione da assegnarsi al combinato disposto degli articoli 1256 e 1467 c.c. con riferimento all’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore e all’eccessiva onerosità sopravvenuta.
Ai sensi della prima disposizione citata, l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile e se l’impossibilità è soltanto temporanea il debitore non è considerato responsabile del ritardo dell’inadempimento medio tempore verificatosi.
L’impossibilità con effetto liberatorio alla quale fa riferimento il codice si connota per la presenza di determinati requisiti: deve essere oggettiva, cioè riconducibile ad una causa esterna al debitore; sopravvenuta ed inevitabile, cioè non superabile con i normali accorgimenti e sforzi, nonché definitiva, ovvero perpetua.
Vi è da dire però che l’art. 1464 c.c., accanto alla fattispecie estintiva, riconosce anche la presenza di un’ipotesi peculiare, quale l’impossibilità temporanea della prestazione che si verifica ogni qual volta l’inattuabilità della prestazione, benché connotata dai caratteri dell’oggettività e della sopravvenienza, abbia una durata solo temporanea.
Si parla, a tale proposito, anche di impossibilità parziale con riferimento al verificarsi di quelle circostanze che, alterando il naturale equilibrio del rapporto contrattuale sinallagmatico, legittimano la parte impossibilitata a non eseguire la propria prestazione fintanto che dura l’impraticabilità della prestazione.
Occorre poi considerare che il nostro ordinamento è pervaso, tra gli altri, dal principio solidaristico che si esprime attraverso l’attuazione di uno scambio proporzionato tra le prestazioni offerte dalle parti finalizzato al riequilibrio del rapporto tra prestazioni in occasione di particolari eventi e circostanze.
Ci si è chiesti dunque se, quanto al contratto di locazione commerciale, l’evento certamente straordinario della pandemia possa qualificarsi quale presupposto utile ad invocare l’impossibilità per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione a carico del conduttore.
Quanto all’idoneità della situazione contingente a configurare uno scostamento significativo del rapporto sinallagmatico e alle possibili conseguenze in termini perequativi, il primo degli orientamenti dottrinali sopra indicati risponde a tale questione in modo assolutamente negativo.
Secondo questo orientamento le imposizioni governative fortemente limitative non inciderebbero sulla prestazione del locatore, la quale ai sensi dell’art. 1575 c.c. deve essere giuridicamente intesa come l’effettiva messa a disposizione di locali idonei all’esercizio dell’attività del conduttore, pertanto, il rapporto sinallagmatico non verrebbe meno. Tale tesi, secondo i suoi sostenitori sarebbe supportata da un orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ., Sent. n. 18987/2016) e dalla interpretazione di quanto stabilito all’art. 65 del D.L. 18/2020 così come modificato dal nuovo “Decreto Rilancio” con la previsione del credito d’imposta per il 2020 al 60% del canone di locazione per il mese di marzo-aprile-maggio 2020 per affitto di immobili.
Tale corrente di pensiero non sembra essere stata sufficientemente convincente poiché si basa sul fallace presupposto secondo cui la previsione dell’agevolazione fiscale, orientata unicamente a disciplinare il rapporto impositivo tra il conduttore e la PA, possa assurgere a norma di disciplina sostanziale in ambito civilistico che reintegra l’equilibrio delle prestazioni contrattuali; ulteriormente non pare considerare il vero problema ossia il rischio dell’insorgere di una liquidity crunch.
Gli altri due orientamenti, che hanno invece riscosso maggior successo, muovono le proprie considerazioni dall’istituto giuridico della presupposizione, il quale, pur non essendo codicisticamente disciplinato, gode di significativa fama tra la più illustre dottrina e viene ormai considerato un caposaldo del diritto civile (assodato anche dalla Cassazione Civile con la Sent. n. 15025/2013 e con la Sent. n. 12235/2007).
Tale istituto valorizza l’interesse delle parti sotteso al contratto, ovvero assegna rilevanza giuridica a quelle circostanze che, per quanto non espresse nel esplicitamente, costituiscono presupposto logico della costituzione del vincolo, al punto tale che il loro mancato verificarsi inficia l’efficacia dell’intero rapporto.
Pertanto, l’evento COVID-19, o meglio, le conseguenze di questo (nel caso di specie l’impossibilità di utilizzo dei locali locati per il fine a cui sono destinati) devono essere considerate presupposizioni volte a modificare significativamente il rapporto contrattuale. Tuttavia, i due orientamenti differiscono in riferimento agli effetti giuridici determinati da questa situazione. L’uno, sostenendo che l’attuale situazione emergenziale quale evento sopravvenuto non ha carattere definitivo ma soltanto temporaneo (e pertanto destinato a cessare), ritiene che non possa essere richiesta dal conduttore alcuna riduzione del canone ai sensi dell’art. 1464 c.c., ma che tuttavia il debitore possa invocare l’art. 1256 c.c., ossia l’impossibilità temporanea, che gli garantirebbe l’immunità da azioni risarcitorie in caso di ritardo nei pagamenti. In ogni caso il conduttore sarebbe comunque obbligato a corrispondere i canoni scaduti e non eseguiti a situazione di normalità ristabilita. L’altra corrente di pensiero invece, in ragione della natura della presupposizione, sostiene che l’impossibilità alla prestazione, ossia -con estrema attinenza al caso di specie- l’impossibilità da parte del locatore di far godere appieno e in modo proficuo al conduttore il locale locato, ipso facto, incide sull’equilibrio contrattuale determinando di riflesso il diritto di quest’ultimo ad ottenere la riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1464 c.c., per quanto il locatore sia totalmente incolpevole della propria impossibilità contrattuale.
È opportuno evidenziare che quest’ultima tesi è stata sposata anche da recenti sentenze, tra le quali spicca quella assunta dal Tribunale Civile di Venezia, che si è pronunciato su un caso espressione di tale questione statuendo che la decisione del Governo di tenere i negozi chiusi durante il periodo di emergenza rappresenta decisivamente una causa di forza maggiore tale da giustificare non solo la riduzione del canone di locazione, ma addirittura il mancato pagamento dello stesso in caso di assoluta indigenza.
A parere di chi scrive, in considerazione di quanto poc’anzi esposto compito delle parti sarebbe dunque quello di addivenire ad una collaborazione solidale così come prevista dal nostro sistema giuridico e finalizzata alla preservazione degli interessi dell’una e dell’altra parte nel rapporto contrattuale, rendendo onore al combinato disposto degli artt. 1175 c.c. e 2 Cost.

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